楼市分化凸显细分市场特征

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根据国家统计局4月18日发布的数据，3月份，在70个大中城市中，房价上涨过快的城市主要集中在一线城市和一些核心二线城市，而北京和深圳的新建商品房价格环比均接近或超过3%，而其他二三线城市的价格相对稳定。

不同城市的房价走势是分的，这也表明不同地方的房地产市场是冷是热。一线城市房价的大幅上涨主要是由于改善需求的增加。特别是随着“二孩”政策的放开，购房需求“由小变大”、“由旧变新”等现象屡见不鲜。在一些三、四线城市，存在明显的供过于求现象。许多农村居民在拆迁补偿中获得了住房。此外，三、四线城市的流动人口相对较少，流动性强，刚性住房需求弱。

此前，中国房地产市场投资需求占主导地位，由于缺乏完整透明的住房分配和供求信息，房地产市场价格信号在一定程度上失灵，市场机制扭曲，当地房地产市场要么单边上涨，要么集体下跌。从某种意义上说，当前的市场分化凸显了市场监管效率的提高，价格走势也真实地反映了各个城市的供求水平。根据3月份的房价数据，在一些有旅游投资概念的城市，房价上涨过快，新建住房价格逐月下降，急需的后劲明显不足。过去，这些城市是投资热点，所以我们必须警惕市场前景的潜在风险。

在这种背景下，市场参与者，尤其是开发商，应该细分市场，实现精细化管理。尤其是在三、四线城市大肆部署的中小开发商，应重新审视投资领域的机遇和风险，适当控制征地规模和建设进度，配合区域内的去库存化进程，调整经营策略。

据业内分析人士称，房地产的属性决定了住房的供给和需求具有明显的区域特征。一线城市房价高，交易量增加，土地市场竞争激烈；虽然三、四线城市地价低廉，但它们正处于房地产去库存化时期，土地囤积也面临巨大风险。

一线城市产业集中度高，人口、资金、技术等因素集中，对资源形成虹吸效应，并给住房带来一定的就业、教育、医疗等公共资源的便利，因此一直存在强烈的刚性需求。虽然泡沫是在“房地产投机”中积累起来的，但随着近年来购房政策的严格执行、居民收入的增加和需求的释放，房价已经数次调整，泡沫已经被消化。未来，随着医疗、教育等公共资源在城市间的均衡配置，如北京非首都职能的转移和与周边地区产业的对接，北京房价的涨幅将会有所降低。

三、四线城市的“去库存化”不仅要着眼于短期刺激房地产市场，还要着眼于中长期供求结构调整。

4月12日，国土资源部发布了《国土资源第十三个五年规划纲要》，提出要结合房地产去库存，实施有效的土地利用调整政策，保持房地产市场平稳运行，减少甚至停止高存量城市的住房用地供应。

由此可见，房地产去库存应该纳入城市建设和发展的“大板块”，从供需双方入手，供给方控制土地供给的规模和速度，而需求方需要发展相关产业，创造更多就业机会，同时公共服务和社会保障水平也要提高。

事实上，除了降低首付比例等措施之外，许多地区还频频刺激楼市的销售，一些地区的“零首付”和“首付贷款”现象增加了购房的杠杆。特别是一些三、四线城市几乎没有严格的限购措施。许多投资者认为这是逢低买入房地产的好机会。如果债务购买超过了自己的收入水平和支付能力，就会带来很大的风险。在这种市场环境下，如果地方政府过度使用行政手段和财政补贴来过度刺激购房，很可能会造成“后遗症”。

因此，房地产去库存应走出刺激调控的思维模式，三、四线城市应科学评估区域内的房地产市场，合理设计市场规划，为房地产市场奠定健康的发展轨道。

对于开发商来说，他们也应该理性地认识到，房地产“暴利时代”已经结束，整个行业的利润率正在萎缩。目前，许多城市的大部分原住居民已经有了房子，未来的需求集中在新来的人身上。特别是，随着市场竞争的加剧，购房者对配套资源的需求更加多样化，因此他们需要在住房供应、产品创新和商业模式上更加注重市场细分。只有综合运用提高住房质量和以价换量等策略，才能最终赢得市场。