万达商业的轻重之间

本篇文章2133字，读完约5分钟

张凤玲

在不到500天的时间里，万达商业经历了香港ipo、a股和h股私有化和退市的故事。

3月30日晚，万达商业(03699.hk)宣布，公司控股股东初步考虑对h股进行全面要约收购，要约价格不低于每股48港元。如果实施，万达商业将从证券交易所退市。

根据万达约253.19亿港元的商业流通市值，私有化可以通过支付300多亿港元来完全实现。

根据万达的声明，私有化的原因是香港股票的市盈率和估值低于预期。

万达的市盈率只有4.91倍，而万科(00002)和绿地(600606)在a股上市的市盈率分别为16.7倍和33.7倍。

根据王健林的产业帝国，万达商业的股价最高达到每股78港元，而万达院线(002739)的股价最高达到每股248.66元。3月31日，万达商业在开盘一分钟后上涨了20%，收盘时，每股45.95港元也低于发行价。每股净资产值折现60%，而中国海外(00688.hk)和华润置地(01109.hk)的每股净资产值从未超过35%。

2015年，万达商业核心利润同比增长14.79%，租金同比增长30%。万达商业地产在香港股市的估值“被冤枉”。当然，更直接的表现是，自2015年7月以来，万达商业的股价下跌，王健林的个人账面财富从2600亿元缩水至1800亿元，相当于万达商业三年的净利润。

万达商业的一位国内股东表示，作为亚洲首富，“今年是不景气的一年”。

降低销售目标的成本

3月31日下午，《经济观察报》采访了万达投资者和机构，他们普遍认为万达商业降低了年度销售目标，打击了投资者的交易信心。

2016年，万达商业将其年销售目标下调640亿元人民币，迎合了香港资本市场的偏好，如轻资产、净利润和重经营。然而，这样的转型目标并没有赢得国际机构的青睐，反而成了国际资本眼中的“小羊羔”空军。

万达商业的一位知情人士透露，1月13日，两名大人物被杀，涉及近1亿元资金。一段时间后，万达商业的股价逐渐降至每股31.1港元的低水平。

控股股东要求万达商业董事会紧急做市值管理，但似乎没有太多动作，除了执行董事齐杰在业绩会上表示，万达商业未来将有“1000亿”的规模，万达商业官网也发表了加快控股物业扩张的声明，没有提及“1000亿”等敏感策略和降低目标。

更让王健林兴奋的是，一些机构认为，万达商业正处于重资产和轻资产摇摆的战略混乱时期，一些机构将万达商业的转型与潘石屹的soho中国相提并论。

“这是刺激王先生私有化的导火索。做什么是不对的。”

3月31日，《经济观察报》记者以万达商业内资股股东代表的名义致电万达商业投资关系办公室。万达商业相关负责人表示:“万达商业确实对个别机构过度唱唱空万达商业股价持态度。万达的努力是显而易见的。”

也有许多投资者预计万达商业将提高其销售目标。“我认为是投资者和万达商业之间缺乏沟通机制。产出管理和服务可能是海外资本市场最喜欢的模式，但这并不意味着我们的投资者期待万达商业。多年来一直保持1000亿元的规模。这家公司的想象力有限，所以我当时卖了一些股票。”汇丰证券的一名研究员告诉《经济观察报》。

轻还是重？

万达商业不会不知道上述投资者的态度。《经济观察报》获悉，万达集团对“轻资产”战略的态度也发生了微妙的变化。

《经济观察报》通过万达内部人士了解到，万达商业对轻资产模式的提及正在减少，负责此项工作的万达商业发展中心总经理鲁阳峰并不特别急于操作轻资产模式。

“这一变化的原因是，2016年前两个月，万达的商业销售额下降了10%，只有71亿元。资本市场仍然不认可我们。今年3月，我们没有过多提及资产模型。我觉得它还在发射。万达商业文化旅游项目管理中心在全国投资的12个文化旅游城市项目等重资产项目已经开始进入大规模销售阶段。这些项目总投资约3000亿元人民币，预计今年将开放2个

同时，王健林也在不断追求融资渠道的多元化。万达商业在h股融资中的作用很小，万达金融的快钱和百年寿险都有融资能力。

3月22日，王健林会见了嘉实基金总经理赵学军。嘉实基金是一家国内的reits试点企业，而赵学军则亲自操作reits产品，并通过pe倡导跨境房地产。

灵活多样的融资渠道是万达商业实现h股私有化的基础。

回到a股

“如果你不能改变它，那是王先生的风格。h股太糟糕了。我认为万达商业地产置换h股符合王先生的风格。香港资本追求的纯利润是至高无上的，大多数都是靠尴尬。这种风格太不舒服了。王做事总是世界第一，而现在的股价并不符合他的预期。万达商业管理公司的一位内部人士表示，如果万达重返a股，其市值将达到5000亿元，这不是一个吹泡泡的计划。

如果a股市盈率能达到20倍，估值在5000亿元左右，a股将成为万达快速商业扩张的基石。

万达商业的一位国内股东告诉《经济观察报》，王思聪的办公室就在商业管理公司总部旁边，王思聪有望参与万达商业回归a股的计划。

根据《经济观察报》发表前的消息，个人投资者已经联系了万达商业。“我希望万达的控股股东能够控制自己的情绪。在这个时候，每个人都应该冷静。我们现在的主要诉求是提高销售目标，重资产模式不能放弃。a股和h股都上市了。换句话说，如果控股股东和我们达成协议，最终可能不会有私有化。”