一线城市出手为房价“退烧”

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春节前后，大多数一线城市都被排除在政府一系列密集的“去库存化”政策之外，但深圳、上海等地的“高烧”楼市最近显示出另一种“风起云涌”的冲动。不仅是新居开发商囤积房产等待涨价的机会，二手房也是在中介和其他利益相关者的帮助下从地面做起。鉴于这种情况，最近向各区县政府部门发出了关于调整上海土地和住房供应结构的文件，旨在优化住房土地供应结构，改善中小商品住房供应，稳定住房供应并合理定价。在深圳，限购政策即将严格执行的消息最近非常普遍。如果非深圳户籍的人购房，缴纳社会保障的期限将从当年延长至三年。

种种迹象表明，一线楼市的快速回暖和房价的不稳定引起了政府部门的关注。与三线和四线城市的去库存政策不同，一线城市的政策方向是稳定市场和抑制房价。因此，“分类监管”将成为今年房地产市场政策的主要模式。

政策经常稳定房价

上海市政府发布的《关于进一步优化上海市土地和住房供应结构的实施意见》近日已下发至各区县政府相关部门。指出要优化住宅用地供应结构，提高中小住宅供应比重，提高商业用地供应的有效性和准确性，鼓励开发企业持有商业地产持续经营。

引起市场广泛关注的是，《意见》明确要求提高中小套型住房的供给比例:中心城区不低于70%，郊区不低于60%(在一些供需矛盾比较突出的地区，中小套型住房的供给比例已经提高到70%)；经济适用房用地的中小套型比例中心城区为100%，郊区不低于80%。同时，鼓励以公共交通为导向的社区发展模式，轨道交通车站周边地区(中心城区600米，郊区1500米)中小套型商品房用地供应比例提高到80%以上。此外，《意见》还首次明确了上海中小套型住宅建筑面积标准分别为90平方米、95平方米和100平方米。

同时，要建立和完善房屋购买和租赁制度，鼓励开发企业持有一定比例的商品房用于社会租赁，促进社会租赁住房市场的发展。在上海1000米以内的商业集聚区、科技创新区、工业社区及周边地区，相关区县政府应在转让条件中明确商品房用于社会租赁的比例不低于15%，以满足人才流动需求，进一步促进产城融合。

无独有偶，在深圳这个2015年房价涨幅最大的一线城市，最近有报道称限购政策将严格执行。对于在深圳购房的非居民来说，他们原本要求社保缴纳一年后才有资格购房，否则将延长至三年。在接受媒体采访时，深圳市规划和国土资源委员会表示，相关政策仍在研究中。然而，当地中介和业内人士普遍推测，虽然目前的政策尚未出台，但这种可能性还是存在的。

分类监管是方向

显然，一线城市房地产市场的快速升温和房价的不稳定已经引起了当地政府的关注，对不同城市的现状进行分类和调控已经成为今年房地产市场政策的大方向。

与三、四线城市提振房地产市场和减少库存的政策相反，上海和深圳最近出台的房地产市场新政策旨在稳定市场和抑制房价。根据上海市新一轮土地供应调整政策，柯睿房地产研究中心分析师杨克伟认为，在土地供应总量肯定会下降的背景下，提高中小套型供应比例的目的是防止供应总量大幅下降，有助于稳定房价。这项政策的意义主要有两个方面:一是在土地出让环节设置一些附加门槛，这将有助于稳定土地价格；二是增加商品房供应，缓解供应不足导致的房价过度上涨。

知情人士张宏伟也认为，一线城市新增建设用地不可能大幅度增加，现有土地的振兴也很难取得立竿见影的效果。现在，增加市场供应的方法是使单元变小，增加供应单元的数量，以便更多的家庭能够购买或租赁中小型房屋。从上海现行土地政策的特点来看，结合目前财政部等部委的政策指导，100平方米以下，特别是90平方米以下的中小套型公寓的比例肯定会增加，上海开发商的发展战略也会有所改变。

至于深圳，易居房地产研究院院长杨红旭认为，2015年深圳房价涨幅为全国之最，这一趋势自2016年以来一直没有得到有效遏制。严格限制购房和延长外国人购房社会保障期的政策很可能会出台。今年2月1日，深圳市规划和国土资源委员会发布了2016年1月的房地产市场数据。数据显示，今年1月，深圳新房均价创下新高，达到每平方米46515元，同比增长74%。

在最近结束的深圳两会上，市长许勤告诉媒体，去年深圳房价上涨过快。从供给方面来看，虽然去年深圳的土地供给、人才住房和经济适用房有所增加，但综合城市的土地资源有限。两个因素共同作用，使得深圳房价持续上涨。为了将房价稳定在一个合理的范围内，市政府一方面加大了人才安居工程和保障性住房建设，另一方面研究了调控政策如何稳定房价。