万科万达绿地三巨头争霸 地产金融化加速

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2014年是中国房地产业转型的重要一年。随着中国宏观经济叠加进入新常态，所有房地产企业都不得不走上转型之路。

作为住宅开发、商业控股和写字楼综合开发三大领域的领军企业，万科、万达和绿地是最引人注目的公司。这三家公司都转向了房地产金融，但它们的资源禀赋和融资路径却大相径庭。

世界银行主席陈劲松认为，房地产市场的新常态将持续很长时间，预计将持续到2025年。在新常态下，房地产金融化是不可避免的，金融改革很可能是未来三年即转型期的主要改革方向。金融改革与整个房地产行业息息相关。

德信资本(Dexin Capital)董事长陈毅锋指出，万科的合作伙伴和轻资产正走上房地产基金的道路；万达巨大的控股资产和文化产业布局是其优势所在。去年在香港上市为其开辟了一条资本渠道；绿地的国有和混合所有制背景，为其整合上市后的空空间带来了更大的想象空间。

新常态下的房地产金融

据中国证券投资公司报道，随着行业告别过去的野蛮成长阶段，逐渐进入成熟阶段，市场增量规模有限，竞争更加激烈。转型升级不再只是少数房企的选择，而是大势所趋。房地产业的一个主要发展方向是金融化。

自2009年以来，房地产金融化的势头已经萌芽。无论是投资银行、成立房地产基金还是筹备房地产投资信托基金，房地产和金融的结合越来越紧密；无论是开发商还是购房者，专业的房地产金融服务在开发融资、项目投资、住宅消费和商业地产中都是不可或缺的，房地产金融化已经成为业界的共识。

陈劲松认为，房地产金融化应该分两步走。第一步是商业房地产的金融化，即房地产投资信托。目前，许多机构已经开始尝试；第二步是房地产抵押贷款证券化，即mbs。

2014年9月30日，央行发布了《中国银行业监督管理委员会关于进一步完善住房金融服务的通知》，鼓励金融机构发行住房抵押贷款证券，开展房地产投资信托基金试点。

海通证券(Haitong Securities)分析师涂李雷指出，对于国内开发商而言，未来中国将出现房地产投资信托的巨大发展。根据1960年美国reits发展初期的规模(占储蓄的0.16%)，中国早期reits的规模将达到704.88亿元。假设2010年美国上市reits的规模占储蓄的17.25%，未来中国上市reits的规模将达到7.72万亿元，房地产基金的置换率将达到16.34%。

房地产投资信托基金可以提供稳定的资金来源，促进住宅企业减轻资产负担，深化房地产服务业。中国46%的房地产开发资金来自银行信贷。房地产投资信托基金可以为开发商提供稳定的外部资金来源。开发商是典型的以资产为导向的运作，而房地产投资信托可以加速商业项目的实现，实现住房企业对资产的转化。

陈毅锋在接受《21世纪经济报道》采访时表示，房地产金融化的行业背景是，房地产已经进入股票时代，大规模的住宅、商业、办公等资产的价值需要重组和管理，这将改变房地产开发中单纯售房的传统状态，需要更多了解操作的人，从而对房地产专业人士提出了更高的要求。

在更深的层面上，房地产行业的盈利模式也在发生变化，从销售收入到经营管理租金分成、管理佣金等。，这将增加开发商的利润来源。

三巨头的金融化之路

据cric研究中心的和傅介绍，绿地、万科和万达在转型方向上明显走在行业前列。

格陵兰金融化的理念是以金融为辅，逐步建立一个完全许可的金融集团。格陵兰有一家小额贷款公司，可以支持中小企业的发展；通过ipo直接投资和企业并购，控股一批绿地企业。通过对潜在企业财务结构的投资优化，可以获得资产增值收益；设立产业基金参与国有资产改革，参股地方国有企业，并将其改革为混合所有制。

金融作为一揽子计划，是格陵兰和地方政府之间合作的另一个谈判筹码，它还可以吸引中小企业在他们的办公楼和工业新城落户；此外，通过收购保险公司和建立以保险为核心的金融控股集团以及各种金融牌照，绿地香港平台的主营业务可能会调整为金融类。保险资金将大大增强集团的财务实力。总的来说，绿地金融是一种产融结合的方式。

万科的融资路径模仿了CapitaLand和tishman speyer等房地产基金的模式。自2010年以来，万科重组了资产，根据产品线开展了各种基于社区业务和购物中心的房地产投资信托试验，并与凯雷、东方西藏山和领汇房地产投资信托合作。

在这些合作中，万科转让了部分项目股权，成立了合资公司，万科仍然拥有经营管理权。在陈毅锋看来，万科此举是为了引进房地产基金的运作和管理经验，先学习后借鉴。

万达的金融化并不顺利，万达商业地产直到2014年在香港上市才通过资本市场。不久，万达商业地产与光大控股旗下的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署了投资框架协议。这四家机构今年和明年将首批投资约240亿元人民币，建设约20个万达广场，并委托万达负责投资、运营和管理。其他合伙人将与万达按一定比例分享净租金收入。

万达指出，该公司正转向轻资产战略。分析师认为，在商业地产的重资产模式中，收入主要来自房产销售收入和自持性房产的升值；在轻资产模型中，它主要来自租金收入的份额。万达的金融化是持有资产重要性的结合。

陈毅锋认为，房地产行业转向轻资产战略是一种趋势。忽视资产使得企业的发展和扩张更多地依赖于自身的技术、品牌和管理经验，而不是资本投资。这有利于提高自有资金和净资产的净资产收益率，从而推动股价上涨，这也是上市公司追求的市值管理目标。

朱一鸣指出，万科在房地产行业的多元化转型路线已经确立。除商业地产外，还将增加消费体验型旅游和养老地产，并采用轻资产模式进行高收益运营，但在此之前，万科必须首先证明自己的运营能力；万达将重点发展文化旅游、电子商务和金融领域。投资愿景和实施速度仍然是其核心竞争力。万达城项目有望与文化旅游部门相互促进，但现金流的主要来源仍然是销售；绿地战略布局的目的明确，整合后的空想象力最大，但快速扩张和多领域投资带来的副作用不可低估，内部控制和效率应及时提高。